貴並唔係1,415億最大嘅問題,而係……

貴並唔係1,415億最大嘅問題,而係……

1,415億貴唔貴? 你問吓發展商就知,佢地買地起樓,大啲嘅 project 都以百億計,以會德豐為例, 淨係計佢將軍澳嘅投資都有成308-318億,但係又點解唔會有人話貴?發展商口裡說不,但身體很誠實,次次投地投標都有支持,個個都飯應,點解? 因為佢地一定回到本。而家起機場跑道喎,1,415億,好似好撚貴,但係喺合符經濟效益咁回到本,又唔怕起。所以,當大家都講緊1,415億可以做啲咩嘅時候,不如以商業角度計下個機場要幾多年先回到本。

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以我公司為例,基本上一個project 要上馬,最多5 年內就要回本。由09年起,機場收入每年大約增加10%,2013/14年度收益除稅後大約65億,按呢個增長率同收入計,2023年大約有250億收益(除稅後),就咁計好似好 ok, 5年就回到本。但大家諗深一層,其實收入增加主要係來自零售特許經營權同廣告(佔總收入40%) ,呢個項目嘅收入平均每年有大概20%增長。眾所週知,20%增長係一個好難一直維持嘅數值。如果呢個數字一減,例如減到得番10%, 咁個總收入增長亦會大減至6%。以呢個增長率計,2023年收入會減到得返130億,回本期大概就要11年(仲未計通脹)。講真,一個11年先回到本既 project, 你睇下邊個發展商騷你,你老味,點上馬?

政府估計嘅數字大部份以2030年嘅 result 為主:客運量會達至1億,貨運量9百萬噸,客運量多左3千萬,創造出141,000個就業機會。但我最唔明嘅係,我地依家2個 terminal, 2條跑道請左7萬人,為6千幾萬嘅人流服務。咁即係,多一條跑道多一個 terminal 為多3千萬人服務,就要請多左一個 double 嘅人。在商言商,佢個成本效益真係好有問題。請多一倍嘅人手去服務只係增加咗比原本數目多一半既客量…… 呢啲咁嘅 planning,同任何老細講,佢都會啪啪聲屌柒你。

其實,有個好好嘅解決方法,就係將機管局集資搞上市,叫哂啲商家佬投資。機管局依家由政府全資擁有,將集資啲錢攞黎起第3條跑道咯。好似地鐵咁,市場主導,起碼大家唔駛估估吓,佢成條數俾哂啲 ibanker 搞,又睇下到時有冇人幫佢唱,有冇人抽 IPO (Initial Public Offerings 首次公開募股)? 再唔係就叫發展商投標,睇下個project 會唔會得到李嘉誠/四叔/大劉等嘅祝福。至少,搞上市投標一定有好多律師會計同基金佬睇住,佢地無得一句「中央已開綠燈」,就收哂你班友皮。

貴並唔係1,415億最大嘅問題,而係……

成件事其實真係好撚詭異,又唔駛立法會撥款,2個前民航處處長又極力反對,個project 又無成本效益,個環評又唔撚知係堅定流。唔知點解,總係有種被人老强硬上既感覺…… 所謂「中央開綠燈」,嗯,李組長眉頭一皺,發現案情並不單純……

 

註:圖片”會德豐力拓將軍澳版圖”由明報置業網所有 -http://property.mpfinance.com/cfm/archive1.cfm?File=20141127/paa01/laa1.txt

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在市儈的商業社會打滾的一粒浮游生物,積極透過不停旅行玩樂,遊說自己賣時間俾公司是物超所值的。

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