韓國樓價不斷上升,青年人住屋問題還未妥善解決

韓國樓價不斷上升,青年人住屋問題還未妥善解決

香港的樓價已升到不是正常人可負擔得起的水平,皆因政府多番縱容地產商及大財團,造成土地財產由他們壟斷,導致香港人不吃不喝30年才能置業。而在韓國首爾,住屋問題亦逐漸變得嚴重,甚至成為大部份青年人都認同的社會問題。最近的統計亦指出,首爾的青年需要不吃不喝9年才能置業。究竟還有什麼例子證明韓國的樓價亦變成問題?為何韓國的樓價與香港不斷飆升?

韓國保健社會研究院及韓國居住福祉論壇於5月25日發表了一項研究報告,內容主要講述韓國青年人居住的情況,根據報告總結指出,韓國青年人貧窮的主要原因,是因為不少收入都消耗於租金中,甚至指出置業困境的環境下,本打算以租屋減輕負擔的年輕人,亦因租金上升成為貧窮青年。報告顯示,2016年一共有5.2%的年輕人居住於半地下房屋、屋塔房(閣樓房屋)及考試院,比2006年的話8.4%為低,但仍比例仍高於其他類型的青年,例如與父母同住、青年合租公寓、青年夫婦等。此外,在獨居的青年人當中,租金支出佔月入的比例有20%的有56.9%,佔30%的有37%,這意指有三成七的青年人因租金支出而消耗三成收入。

大部份在韓國的半地下房屋、屋塔房、考試院(以下簡稱地屋考)的面積,猶如香港的劏房,不大於200呎,由於這三種房屋的韓文讀音分別與「地(地)」、「獄(屋)」、「苦(考)」相似,居住這些地方的青年均稱自己在遭受「地獄之苦」,來指涉自己在住屋問題上遇到的壓力,這三種房屋於青年人而言,不但未能達到最低居住標準,而且連這些房屋的租金一直上升之下造成不少壓力。2016年的資料顯示,因住屋問題感到壓力的獨居青年人由2006年的17.1%升至46.8%。

若要追溯問題的本身,我們該問,韓國的樓價及租金上漲的原因,除了通貨膨脹之外,還存在什麼原因。

若針對上述三種房屋租金的問題,除了為參與公務員考試的考生增多使對此房屋的需求增加外,不少土地的供應上亦受到士紳化的影響,造成土地地價昂貴的同時,亦令樓價及租金跟隨市場走幅上升。之前寫過一篇文章《韓國熱點新沙洞林蔭道大不如前:士紳化後勁不繼的後遺症》提及過,在首爾土地規劃中,為了讓更多首都範圍得到均衡的發展及提供活躍的城市活動,一些未開發的社區經規劃後地價急升,吸引高收入人士的再開發,導致該地地價不斷上升。而這現象不只在江南區發生,有不少地區同樣出現這情況,導致首爾不同地區的樓價及租金隨之而上漲,尤其接近大學的「地屋考」的租金更越來越超出大學生能負擔的水平,而地價透過土地規劃發展後,是不可避免地上升,樓價及租金與土地發展可謂連帶關係。

士紳化使不少地區的價值上升的同時,亦吸引不少本地及外地的投資者就不動產進行非常狂熱的炒賣。韓國有不少投資者透過炒賣不動產來購取更大的收入,例如購入物業後,不但不出租給他人入住,而且讓物業空置到理想價錢,然後透過轉讓來購取投資收入。全球房地產服務提供商第一太平戴維斯的數據顯示,韓國於2016年有約160萬宗買賣,按年減少5.6%,但單單首爾已佔有28萬宗,按年增加2%。來自彭博的數據顯示,2017年5月全國有大約8.5萬宗成交,首爾買賣的數字自2016年10月約2.24萬宗高位,回落至今年初的9219宗便止跌回升,至5月有約1.87萬宗,為全國最多。炒賣及投機過熱的情況早於首爾變得常見,同時令樓價不斷上升。

而針對樓價昂貴的問題,政府現行的政策中,有打擊炒賣的措施以防過度熾熱的投機使樓價繼續上升。去年6月19日就實施了樓市調控的政策,當中包括收緊房屋貸款額度,把可貸全款額70%的基礎上降低至60%,同時首期付款由原來的30%提升至40%。40日後就推出新政策打擊樓市炒賣,不論房屋類型及貸款額,最高只能進行四成按揭。而在房地產投機過熱地區如首爾各區,若買樓價超過3億韓圜(約208萬港元),必須向政府提交資金準備及入住計劃,確實買家有能力購買及自用目的。然而,炒賣風氣繼續之下,這些措施亦即將阻不住炒賣帶來的負面影響。

而且可惜的是,在本屆國會未能通過的修憲案中亦提出「土地公有」的概念來確保韓國的土地能夠更公平分配、更合理地使用,國家在必要情況下能夠作出限制及支援。不過,這修憲案未能通過的原因,就是不斷挑撥政治鬥爭的在野黨在國會上拉布及集體缺席的關係,令這些讓大眾獲得利益的修憲及政策都未能成真。而文在寅政府現今該做的,是需要就為樓市降溫的政策作出更長遠、更全面的思考及評估,務求讓青年人能夠回覆輕易租屋、輕易置業的生活。

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香港土生土長的人,就讀於嶺南大學文化研究系。關心社會,熱衷於研究各樣文化及現象,熱愛研究韓國文化。

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